Por Osmaro Villanueva
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En Lima, acceder a una vivienda propia aún parece un sueño lejano. De acuerdo con el último reporte del Banco Central de Reserva (BCR), al primer trimestre del 2025, un trabajador formal necesita en promedio 12,6 años de su sueldo íntegro para comprar un departamento de 85 metros cuadrados.
Aunque esta cifra representa el menor nivel desde 2014, sigue reflejando las profundas barreras económicas que enfrentan las familias para alcanzar la vivienda formal.
Mayores ingresos, brechas constantes
Esta mejora en el ratio de asequibilidad responde a un incremento en los ingresos. Según el BCR, el ingreso promedio anual en Lima creció 5,4% respecto al mismo periodo del año pasado, alcanzando los S/45 528.
No obstante, el precio promedio de los inmuebles en los principales 12 distritos de la capital —que incluyen zonas de altos ingresos como San Isidro y Miraflores, y de ingresos medios como San Miguel o Surquillo— se mantiene en S/575 736, lo que todavía impone un reto sustancial para la clase media.
Bajo esta dinámica, el cálculo es claro: si una persona ahorra el 100% de su salario anual, demoraría más de 12 años en adquirir una vivienda promedio. Pero si aplica la regla financiera recomendada de destinar hasta el 30% de sus ingresos mensuales al ahorro para vivienda, el tiempo de espera se dispara a más de 42 años, sin contar inflación ni costos adicionales.
Es decir, alguien que empieza a ahorrar desde los 25 años podría recién comprar su primera vivienda al jubilarse.
La opción del crédito hipotecario para una vivienda
Frente a esta realidad, el crédito hipotecario se convierte en una tabla de salvación. «Sabes que no vas a poder ahorrar para comprarte un departamento al cash, tu única opción es tu crédito hipotecario», señala Jimena Silva, gerente general de M&Co. Si bien los créditos pueden duplicar o triplicar el valor original del inmueble al final del pago, permiten acceder de inmediato a la propiedad.
Alejandro Díaz, gerente comercial de la misma empresa, agrega que la clave está en prepararse con tiempo. «Tienes que ahorrar la inicial y, en paralelo, ir construyendo un buen perfil financiero para calificar al crédito. No sirve de nada tener la inicial si no te lo aprueban», advierte. Actualmente, la cuota inicial estándar es del 10% del valor de la propiedad, aunque puede ser menor con programas del Estado como el Bono del Buen Pagador o Techo Propio.
Otro indicador relevante es el Price to Earnings Ratio (PER), que compara el valor de un inmueble con lo que generaría si se alquilara. Este ratio bajó a 17,1 años en Lima, gracias al alza de los alquileres, especialmente en distritos como Miraflores o Pueblo Libre. Aunque representa una ligera mejora, aún refleja un mercado inmobiliario poco accesible si no se cuenta con financiamiento.
La estrategia de algunos compradores es convertir el inmueble en un ingreso pasivo, alquilándolo por un monto similar a la cuota del crédito hipotecario. Sin embargo, esta alternativa no está al alcance de todos y requiere una evaluación financiera rigurosa.
